最近，房产市场出了件大事：苏州调控加码，限售5年！
4月19日，中央时隔8个月重提“房住不炒”。直接原因就是因为3月份房产市场过热，其中呼和浩特、贵阳、丹东三个城市涨幅超过20%，被央视直接点名。
中央就好像班主任，既然要“落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，对房价涨幅过高的要点名批评，也要树立模范榜样。
于是，苏州就成了这个榜样：
5月11日苏州调控加码政策落地，5月12日《央视财经评论》就播出了专题讨论。
我们先来看看，这次调控都有哪些内容：
划重点：
第一条进一步限制地价炒高；
第二条新房3年限售；
第三条二手房5年限售。
1
为什么是苏州？
过去两年，苏州在全国房地产市场中，似乎不太引人注目。
但其实，苏州在2016年就出台过调控政策，2017年，苏州房价表现的比较平稳，没有出现大涨或者大跌。及早的调控让苏州的房价刹车也很早，然而刹车早，后续补涨的的空间就很大，因此调控效果也就持续了一年多，2018年房价再次暴涨，涨幅10%。
2019年，苏州房价愈发疯狂了。
给大家找了一张图，这张图显示的是“房价月环比”上涨幅度的城市排名，苏州的涨幅排名第一，远远超过第二名，基本上是一骑绝尘。
苏州的房价疯到什么程度呢？
有网友宣称苏州的房子已经买不起了，要去附近的上海买房了，哪怕每天要花两个小时的通勤时间也没关系。
为什么出现这种情况呢？
首先，苏州的经济实力不容小觑，去年苏州的GDP达到1.85万亿，人均14万，排在北上广深，杭州，成都之后，全国第七位，妥妥的强二线城市。人口上也有很强的优势，目前苏州的常住人口有1075万，其中有300多万都是外来人口。这些都是苏州房价上涨的内在因素。
其次，过去苏州并不在我国设定的房价调控70个城市之内，因此限购等政策比较宽松，比如拥有户籍的家庭可以购房3套，这在一线二线城市里是极其少见的，即便是没有户籍的家庭，只要有累计一年的社保或者纳税证明，就能够买第1套房子，并且张家港以及常熟地区没有限购要求。
有钱，人多，政策宽松，房价不涨才奇了怪了。
2
苏州调控会有效吗
这次调控看上去阵仗不小，但其实细分析起来，力度并没有表面上那么重。
这次调控的重点措施就是限售：新房限售三年，二手房限售五年，新房如果想要卖出，加上领取房产证的时间，起码要五年之久，这就让很多炒房客和投资客望而却步，想要通过短期炒房而牟利的人少了很多。
因为炒房和投资客不敢入手二手房，导致二手房成交量下降，价格也就有了下降的空间。
但是，这次限售仅限于工业园区。
如果放在其他城市，限制一个涨价最凶的中心区域，等于直接抑制了全市的房价热点。
可是苏州不同，这个城市有一个反常识的特点：没有市中心。
大部分城市都是以市中心为原点，向四周环状散射发展，比如北京就是以二环内的东城西城为中心，向四周铺开，基本上凭环数就能大致判断房价。
而苏州则是一核四城，每个区都有自己的中心。
限售仅限于工业园区，对其他城市中心来说，其实没有什么本质的影响。
而这次对园区下手，也是因为园区的二手房市场实在太热了，新房被限价压死了，但是二手房价格已经飙到每平米31796元了。
图片数据来源：房天下
严重违背了房住不炒的大原则。
但是再看其他区，其实并没有这种情况发生，虽然房价普遍有所上涨，但是和苏州的经济、人口是相匹配的。所以说，只对园区下手，也就没什么好奇怪的。
3
茂名会不会跟上？
苏州这次调控政策不愧为央视树立起来的模范，非常符合如今调控政策的定调，没有矫枉过正地一刀切，而是采用打补丁的方式，精细化调控。
央视高调点名，就是告诉其他城市：看好了，学着点！
所以其他城市如果跟进，也是跟进这种打补丁式的调控风格，真正落实“一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。
从数据来看，四月份以来很多房产成交量明显出现了下降，4月份一线城市累计成交面积环比下跌约12%，二线城市环比上涨约5%，三城市环比下跌约10%。一季度的小阳春逐渐消退，能够做到触底反弹城市很少。
所以，整体来说，其他城市跟进收紧调控的可能性不大。
但也有个别城市房价出现了继续升高的局面。
最近易居研究院发布了一季度百城房价报告，指出有23城一季度房价同比涨幅超过20%，迈入“房价过热”区间。
这23个城市包括：
中山、广州、南通、镇江、呼和浩特、太原、上海、烟台、无锡、江阴、武汉、长沙、西安、湛江、佛山、日照、成都、贵阳、西宁、东莞、大连、北海、威海。
不过这些城市中很多都算是基本面良好，人口也有净流入，是否会跟进收紧调控，要看当地政府的自我判断了。
4
给刚需的一点小建议
可以看出，国家对于“房住不炒”大原则的决心是非常坚定的，各城市政府也都正在主体责任的长效调控机制上慢慢步入正轨。
而中国楼市又是政策市场，政策对于市场风格起决定作用，所以从长期来看，房价不会再有太大的波动，那么对于刚需来说，再去过分关注房价涨跌的意义也就不大了。
我的建议是，在现阶段，刚需想上车，可以多关注一下房贷利率。
上周末开始，深圳中行暂停了房贷。中行是国有四大行之一，不太可能是房贷额度紧张，我大胆揣测一下，大概率是政府的微调行为。
深圳从去年7月开始，就不断在调整房贷利率，7月房贷利率从上浮10%上调到15%，12月份又调回到10%，今年3月份又下调到5%，调整节奏非常快。
除了深圳，最近还有其他几个城市也在调整房贷：合肥房贷首套房贷款利率上浮25%，青岛首套房贷上浮15%，长沙首套房贷上浮5%。
但是热门城市武汉倒是一枝独秀，房贷利率不仅没有上浮，反而还回落了，多数银行首套房贷利率上浮比例由去年12月的30%降至20%，二套房的上浮比例则由40%降至25—30%。
所以我预测，未来房贷利率的上下调整应该会频率很高。因而对刚需来说，最好的机会不再是苦苦等着房价回调，而是更多的是看准房贷利率回调的时机，抓紧上车。
来源：小司聊理财
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